莱阳市位于胶东半岛腹地，是著名的“中国梨乡”“中国绿色食品城”。作为老胶东行署，城市框架形成得早，城区295个小区中，建成30年以上小区58个，一些老旧小区由于基础设施落后、物业长期“脱管”等原因，线路管网老化、道路破损等问题日益突出，渴望改变的愿望越发强烈。近年来，莱阳市按照中央和省、烟深化城市基层党建工作有关要求，依托莱阳市住房和城乡建设局成立鸿睿城市运营服务公司，采取国企领办“红心物业”模式，改造提升11个老旧小区157栋住宅楼，惠及4032户，建筑面积31万平方米，有效破解老旧小区“散、乱、差”管理服务难题，走出了一条具有莱阳特色的老旧小区改造之路。
坚持物业姓党 亮明政治属性
实现居民由散到聚
习近平总书记在全国国有企业党的建设工作会议上明确指出，坚持党对国有企业的领导是重大政治原则，必须一以贯之。莱阳市认真贯彻落实总书记重要指示精神，擦亮国企物业鲜红底色。
加强组织建设，抓稳做实物业服务。将“红心物业”推进老旧小区改造作为城市党建“一号工程”和“十大民生实事”，多次邀请上级领导、专家赴莱进行培训指导，整合多方资源成立以物业管理、城市公共设施管理服务为主营业务的国有城市运营服务公司，专业服务老旧小区改造。公司在成立之初同步成立公司党支部、选优配强领导班子，实行企业负责人、党支部书记“一肩挑”；举办12期党建工作培训会，传达学习习近平总书记坚持以人民为中心的重要论述；在系统内5个业务部门实现党组织全覆盖，重大工作由党组织先行研究。发挥国有资本为民服务优势，针对老旧小区制定专门的物业管理办法和物业接管思路，秉持高标准、低收费的服务理念，构建起党组织领导下的“红色物业”建设格局。
及时启动介入，展现担当负责形象。清除菜地、雨棚、违章建筑是老旧小区改造前期重要工作，由于老旧小区长时间环境“脏乱差”，居民对公共环境维护的意识偏弱，许多居民不理解、不支持。针对这种情况，物业公司采取张贴公开信、“地毯式”入户走访等方式，耐心细致和每户居民沟通交流，在解决问题的同时加深了彼此信任和理解。在梨园小区，多年来楼宇外墙斑驳渗水，楼间电线凌乱，下雨天污水横流，居民犯了多少年的愁，问题一直没有得到解决，导致不满情绪滋生，进而抱怨党委政府不作为。物业公司负责人第一次来到小区，就被居民们团团围住，给了一个“下马威”，但物业公司坚持直面问题、毫不避讳，无条件为小区清理陈年垃圾、僵尸车、排水管等，有效拉近了和群众的距离。
深入摸排走访，引导群众积极参与。为切实摸清居民对老旧小区的改造想法，鸿睿公司党员干部放弃休息，发扬白加黑精神，逐楼逐户上门听取意见，将17项基础类、9项完善类、6项提升类改造项目汇编“菜单”，小区居民自主勾选“点单”，形成最终改造方案。对建成时间久、基础设施差、长期无人管的老旧小区，提供卫生清扫、水电费收取、门卫保安等“基本保障”服务；对基础设施不全、物业管理时常缺位的一般小区，提供基础设施维修、绿化养护、增加便民设施等“完善提升”服务；对基础设施较好、物业服务满足不了新需求的较新小区，提供车位增设、食堂开设、服务预约等“高档个性”服务，满足不同档次小区的物业需求。全覆盖、真入户、听需求的大走访，摸清了居民们最关心、最直接、最现实的问题，增进了党群关系，也找准了工作方向。
坚持共商共建 激活协同属性
实现管理由乱到顺
城市基层治理涉及面广、情况复杂，必须充分调动一切可以调动的力量来参与。莱阳市在老旧小区改造中，坚持市级统筹、基层自治、多方参与，有效激发党建引领城市基层治理的整体效应。
市级统筹，实现大事难事联合议。依托主管单位市住建局，成立老旧小区改造专班，由市级党员领导干部担任联合党支部书记，吸纳组织、住建、民政、街道、鸿睿公司等部门负责同志担任支部成员，设置统筹协调、财政金融、技术指导、社区保障4个工作小组，环环相扣，打通项目审批绿色通道，实现联审联批，推动“空中飞线”“改水”“停车难”等需多部门联动配合改造项目有序落地。梨园小区建于1988年，共有57栋楼，建筑面积85384平方米，面积大、问题多，但莱阳市仅用四个月的时间就啃下了这块“硬骨头”。这种高效率的背后，得益于“红心物业”的高位谋划推进，由市级领导牵头，多部门协同配合，确保工作有政策可依、有专人负责、有制度保障。
基层自治，确保民情小事能兜底。建立“街道—社区—网格—物业”的工作落实机制，把“红心物业”作为落实街道、社区工作任务的“终端”，开展政策宣传、走访慰问、卫生整治等各项工作。建立街道社区、居民呼叫，网格员派单，物业接单的问题反映机制，网格员对上级转办、89000反馈和居民反映的诉求进行分流办理，对涉及物业公司职责的环境卫生、基础设施等方面的需求诉求转交物业公司落实，推进“闭环管理”。实行“圆桌派”议事会，由物业公司牵头，针对私搭乱建、噪音污染、城市“牛皮癣”等超出自身职能范围问题，邀请相关部门召开圆桌会，协商解决问题。搭建兼职委员服务平台，推进“双向进入、交叉任职”，积极吸纳符合条件的社区“两委”成员和社区党员兼任公司监督员，推荐公司党员负责人兼任社区党组织委员，参与街道、社区开展的各类集中行动和重大活动，强化基层治理末梢。
多方参与，激发社区治理新活力。充分发挥基层组织战斗堡垒作用，在改造小区开展“志愿者进社区”等活动，引导青年职工为社区居民提供医疗卫生、法律援助、再就业宣传等服务；组织小区党员主动亮身份，开展垃圾分类、洁净家园等常态化志愿服务；开展“在职党员进社区”活动，调动在职党员服务社区积极性，组建居民合唱团、健步走等兴趣活动团队，不断增强人民群众生活品质和水平。在新冠肺炎疫情防控初期，鸿睿公司第一时间与社区、“双报到”单位召开紧急部署会议，经多方协商合作，立即对社区进行临时管制；在防疫物资紧缺的情况下，通过多种渠道购买消毒原液，经物业公司分装后，分发到小区住户，有效保证了居民生活安全。
坚持创新思路 明确公益属性
实现服务由差到优
习近平总书记指出，抓民生要抓住人民最关心最直接最现实的利益问题，抓住最需要关心的人群，一件事情接着一件事情办、一年接着一年干，锲而不舍向前走。莱阳市在推进“红心物业”工作中，将公益性放在首位，聚焦民生短板，完善设施功能，最大限度满足居民需要。
建强活动场所，让服务有阵地。克服单个小区空间小、设施少“先天不足”，通过拆违破墙，推动多小区融合，片区化联动，打造“分布式”服务场所。在梨园小区，鸿睿物业公司积极探索小区内部空间合理利用，整合小区凉亭、物业服务网点、空置场所等分散资源，最大限度发挥内部空间的社会化、公共化功能。比如，在小区核心位置增设社区食堂，为居家老人提供低于市场价“爱心餐食”，进一步满足居民日常需求；在小区北侧，利用违建拆除后空置场所建设梨园活动厅，满足群众运动、棋牌等休闲生活；增设梨园会客厅、手工作坊，定期举办“跳蚤”市场，利用小区毗邻大润发、龙门路等商圈区位优势，盘活沿街门面房，融合夜经济、地摊文化等元素，打造特色明显的步行混合业态街区。
坚持群众至上，让服务有品质。对老旧小区的党组织建设、安全管理、卫生保洁等11项内容进行细化，制定统一标准，加强老旧小区治理工作的针对性。推广“先尝后买”服务模式，由物业公司先行开展无偿服务，让居民感受到身边居住环境变化后再缴费。确定最低每平方米每月0.5元物业费收取标准，并对维修资费进行减免。坚持水电报修不过夜、24小时党员带头值班巡查，并通过每周物业主管反馈、每月“项目经理接待日”活动、每年的客户满意度调查，认真总结、不断提升服务品质，切实把“一心一意为业主服务”的服务理念落实到工作中去。为鼓励居民走出小家、服务大家，改造小区还搭建吸纳小区居民参与的“爱心积分”服务体系，引导社区居民积极参与楼道广告清理、安全值守活动等活动，赢取积分后可在爱心积分超市兑换生活必需品和社区服务，积分还将作为评选星级文明户、表彰优秀志愿者与优秀楼栋长的重要参考依据，社区居民参与社区事务积极性明显提升，保证了老旧小区改造的长久成效。
带动社会组织，让服务可持续。综合利用新建300平米小区物业党群服务中心，为处在成长期的社会组织和草根团体提供“拎包入住”的“众创空间”，并采取免费提供入驻场地、开展服务活动等方式，积极培育专业社会组织和志愿服务团队，引导社区社会组织发挥自身优势，在纠纷调解、扶危济困、中小学教辅等方面主动参与社区治理。去年以来，各社会组织开展“红心物业+公益惠民”活动300余次，15家社会组织参与到防疫卡口值守、急救知识宣讲、乐器教学等各项志愿服务中，为社区提供源源不断服务力量。
